Guida accensione mutuo

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Che cos’è

Molti dizionari indicano con il termine mutuo “una qualsiasi forma di prestito a lunga scadenza”. La maggior parte di noi intende con la parola mutuo, il finanziamento concesso da una Banca, Istituto di credito o Società finanziaria per l’acquisto di un immobile. La maggior parte dei mutui vengono richiesti per comprare l’abitazione principale, tra l’altro è possibile usufrire di detrazioni fiscali relative agli interessi passivi pagati ogni anno.

Quasi tutte le Banche arrivano a finanziare un mutuo fino a un massimo dell’80% del valore dell’immobile da acquistare. Certamente sono presenti altri istituti finanziari disposti a finanziare un mutuo uguale al 100% del valore , ma con tassi di interessi elevati e con garanzie aggiuntive. La legge esige che la durata dei mutui sia media o lunga: da un minimo di 5 anni, 10,15 o 20 anni.

Inoltre nel 2007 Bersani, il Ministro dello sviluppo economico, ha emendato un decreto con la quale, chiunque voglia estinguere il mutuo in anticipo, godrà di riduzioni o addirittura dell’eliminazione di penali; non occorrerà più la presenza del notaio.

Quale scegliere

Fondamentalmente i tipi di mutui dipendono dal tasso di interesse, ovvero il conpenso che si paga per il prestito di un capitale e dalla durata del mutuo.

Quindi a seconda del tasso di interesse si avranno determinati tipi di contratti di mutuo:

  • a tasso fisso: ovvero il tasso di interesse non varia con il passare del tempo, in poche parole la rata da pagare è sempre la stessa per tutta la durata del mutuo;
  • a tasso variabile: quando il tasso di interesse varia in base a un indice economico. Quindi la rata è variabile a seconda dell’andamento dei tassi del mercato;
  • con contratto misto: con queto contratto si può cambiare il tipo di tasso apllicato inizialmente, di norma fisso, scegliendo il tasso variabile, di solito alla scandenza del secondo anno;
  • con tasso d’ingresso: in un deteterminato periodo iniziale, la persona che ha chiesto un finanziamento verrà agevolato, potendo usufruire di un tasso ridotto. Alla scadenza di questo, verrà applicato il tasso fisso o variabile, come da contratto stipulato. Questo tipo di contratto server per agevolare persone che intraprendono un’attività di investimento.

Tasso di interesse

Il tasso di interesse indica quanta parte della somma finanziata debba essere assegnata come interesse allo scadere del periodo considerato . Colui che ha ricevuto un finanziamento, infatti, si impegna a pagare una somma superiore a quella ricevuta.

La differenza tra la somma data e quella restituita costituisce l’interesse, che viene solitamente calcolato in percentuale sulla somma prestata. Solitamente questo compenso che si paga per il prestito di un capitale si riferisce di solito all’anno.

Piano di rimborso

Con il termine piano di rimborso indichiamo le modalità di restituzione del capitale e tutti gli interessi maturati. Naturalmente vi sono diverse tipologie di restituzione del capitale.

Il più usato è il piano di rimborso “alla francese” , in pratica in ogni rata di pagamento, con percentuali che variano dalla prima all’ultima, si pagheranno gli interessi e si comincia a restituire il capitale. Maggiore è la quota di capitale restituita rata per rata, e meno saranno gli interessi da pagare ai creditori.

Altri metodi di rimborso sono il piano a rate crescenti, dove il tasso di interesse non è fisso ma aumenta di importo a ogni rata. Piano ad ammortamento libero e a rata fissa o durata variabile.

Garanzie per ottenere un mutuo

L’ipoteca: attribuisce alla banca, come a ogni altro creditore che iscrivesse un’ipoteca su un bene del proprio debitore, il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo di vendita all’asta del bene oggetto dell’ipoteca.In sostanza, il debitore che non riesce a restituire il mutuo,corre il rischio che la banca provveda, con le garanzie di un vero e proprio processo, a mettere in vendita il bene ipotecato per soddisfarsi del proprio eredita residuo.

L’ipoteca non è sufficiente: non tutte le banche si accontentato dell’iscrizione dell’ipoteca sul bene da acquistare da parte del cliente. Ci può essere una richiesta nella quale l’ipoteca venga scritta su altri beni. In alternativa, richiede un impegno personale: un terzo deve prestare una fideiussione, cioè in caso di mancato pagamento del debitore della banca, sarà egli stesso a provvedere all’estinzione del debito.

Estinzione anticipata

Le banche prestano denaro a interesse, che rappresenta per loro l’utile economico, quindi è ovvio che
all’istituto di credito convenga che la restituzione delle somme date a mutuo duri nel tempo. La possibilità di estinzione anticipata del mutuo veniva normalmente concessa al mutuatario, a patto che oltre al capitale residuo, versasse nello stesso tempo un ulteriore corrispettivo (penale) alla banca.

Grazie al decreto Bersani convertito nella legge 2/4/2007 n. 40, a partire dallo scorso febbraio, per i nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni e altri immobili intestati a persone fisiche, non esiste più la penale per l’estinzione anticipata. Dal 2 maggio scorso, inoltre, è stata raggiunta un’intesa tra l’Abi (Associazione bancaria italiana) e le associazioni dei consumatori che prevede la riduzione dell’estinzione anticipata anche dei mutui accesi prima dei provvedimenti del decreto.

In particolare, per i mutui a tasso variabile o fisso stipulati prima del 2001 la penale massima prevista è dello 0,50%. Per i mutui a tasso fisso stipulati dopo il 2001 la soglia massima è dell’1,90% per la prima I metà del mutuo, 1,50% per la seconda metà, 0,20% per il terzultimo anno e 0 per gli ultimi due.

Per chi si trova al di sopra delle soglie massime indicate, c’è un ulteriore abbattimento dello 0,20%. Per i mutui a tasso fisso stipulati dopo il 2001 c’è una soglia convenzionale dello 0,25%, al di sopra della quale si ottiene un abbattimento dello 0,25% e al di sotto un abbattimento ulteriore dello 0,15%.

Quali sono le tasse e le agevolazioni

In caso di acquisto prima casa, viene applicata la cossidetta imposta sostitutiva dello 0,25%, al contrario negli altri casi l’imposta arriva al 2%. In caso di prima abitazione è’ possibile usufrire di detrazioni fiscali relative agli interessi passivi pagati ogni anno.

La detrazione sarà del 19% su un somma massima di 3.615,20 € , l’ottenimento di questa agevolazione è dettata da alcune condizioni: entro 12 mesi dall’acquisto, l’abitazione deve essere stata registrata come abitazione principale.

Considerare le offerte di mutui su internet

Data l’enorme concorrenza tra le banche e finanziarie, conviene valutare in modo approfondito tutte le proposte finanziarie; a volte sono presenti molte offerte vantaggiose in banche diverse da quella in cui si è clienti. La legge 248 del 4 agosto 2006 garantiscela possibilità di chiudere il conto corrente senza spese, agevolando il passaggio alla “concorrenza”, sempre se risulta conveniente.

Successivamente la banca verificherà la regolarità della compravendita e il valore del bene che si sta acquistando. Nella maggior parte dei casi, l’Istituto di credito si garantisce con l’iscrizione di un’ipoteca sul bene.

Percentuale e durata di un mutuo

Navigare tra i vari siti o portali internet è utile per confrontare i preventivi per un mutuo di varie banche, sia quelle tradizionali sia quelle presenti solo in rete. Inoltre sono presenti siti specializzati ad individuare il mutuo più adatto alle vostre esigenze, basta compilare un modulo di ricerca e quasi “per magia” appariranno i preventivi di diversi banche che rispondono ai vostri criteri di ricerca.

Quindi potrete confrontare i vari tassi di interessi, le condizioni e altre caratteristiche. I prodotti di solito sono presentati in ordine di Taeg crescente: questo è un indice sintetico di costo (ISC) che misura il costo effettivo del finanziamento: al tasso di interesse sono cioè sommate le principali spese accessorie.

Tempi stimati per un preventivo on line

Scelto il tipo di mutuo casa più conforme alle proprie esigenze, si passerà all’invio del modulo on line, sarà la banca a comunicare un parere di fattibilità o meno, normalmente rispondono entro 2 giorni lavorativi. Se non sapete da dove iniziare vi consiglio le seguenti agenzie: Mutuionline, Telemutuo oppure Bancaperlacasa.

Publicato: 2010-04-03Da: Redazione

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