Acquistare casa

Guida all’acquisto di una casa

Quando si decide di acquistare una casa, bisogna andarci molto cauti, in quanto si tratta di un investimento non semplice e di grande portata. Indubbiamente, prima di fare qualunque passo bisogna informarsi su varie offerte e mai fermarsi alla prima. Tali offerte si possono trovare ovunque: in internet, sui giornali, segnalazioni dagli amici, sugli annunci vicino ai portoni, ecc.
Trovata la casa, si passa alla fase dell’acquisto e anche qui bisogna fare dei controlli.

La storia

Le prime case provvisorie risalgono al IV millennio a.C., ma non hanno una gerarchia istituzionale vera e propria. Sulla terra, in questo periodo, si era creata una fascia centrale dove si viveva meglio grazie ad un clima più caldo, prende così piede un modello abitativo esteso: nella Mesopotamia (pianura alluvionale bagnata dal Tigri e dall’Eufrate). Proprio qui noi troviamo la nascita della città, con cinte di mura che la difendono dai nemici. Qui le case della gente comune era fatta di mattoni e di argilla e si sviluppano intorno ad un cortile interno scoperto, dal quale è possibile accedere ai vari ambienti. Questi ambienti sono ben divisi infatti al piano terreno si svolge la vita degli uomini, al piano superiore risiedono le donne e i servi.

Poi si passa all’antico Egitto dove troviamo abitazioni collettive in case comuni a terrazze, costruite con mattoni grezzi e paglia. Fino ad arrivare in Grecia, questa è all’origine, alla base delle nostre case. Questo perchè Roma riesce in maniera abilissima ad assorbire la cultura greca senza schiacciarla, infatti la casa romana, derivata proprio da quella greca. Essa era distribuita intorno ad uno o due cortili definiti atrium e peristilium, e si divideva principalmente in due parti, una per la vita privata e l’altra per la vita pubblica.

Poi col Medioevo si afferma l’abitazione unifamiliare, situate in città con una connessione diretta alle attività produttive (magazzini, botteghe) situate generalmente al piano terra, dietro la bottega di solito c’era un cortile che permetteva un maggiore illuminamento degli alloggi situati ai piani superiori, questo perché le case avevano di solito un solo affaccio su strada ed era anche stretto. Nel Rinascimento, invece, le case si delinearono secondo il modello romano, con cortili di forma rettangolare o quadrata; la residenza comune si mantenne di tipo unifamiliare, ma rimase comunque mista a funzioni commerciali.

Nell’età barocca la situazione non vario molto, fino alla fine del XVIII secolo, poi cominciarono a sorgere le case plurifamiliari su più piani, dovuta all’aumento della popolazione urbana. La rivoluzione industriale portò alla formazione di case per il proletariato, un esempio sono gli slams di Londra, famosi per le scarse condizioni e servivano in pratica da dormitori. Nei primi decenni del Novecento con gli architetti del Modernismo, abbiamo le prime case per la popolazione lavoratrice fatte in cemento armato.

Controllare la "storia" della casa

Prima di acquistare una casa, bisogna fare alcuni controlli per tutelarsi da ogni possibile rischio che si può incorrere. La prima cosa da fare è recarsi all’ufficio del Catasto e alla Conservatoria dei registri immobiliari per controllare la regolarità della casa. Controllare che chi che vende la casa sia il legittimo il proprietario e informarsi su come sia venuto in possesso della stessa, per:

• ereditarietà
• acquisto
• usucapione

Nel primo caso: per eredità, verificare che il passaggio di proprietà sia avvenuto secondo le norme e che sia già concluso, di conseguenza assicurarsi che la persona con cui discutete per l’acquisto della casa sia il vero proprietario. Nel secondo caso: per acquisto, verificare che il precedente passaggio di proprietà sia avvenuto secondo le leggi. Infine, se acquistate l’immobile per usucapione, un domani potreste avere dei problemi nell’eventualità di voler ipotecare la casa.

Assicurarsi, inoltre, dell’abitabilità dell’edificio e che sull’immobile non ci siano problemi da un punto di vista giuridico, che possano impedire di godere pienamente dell’immobile comprato. Bisogna assicurarsi, quindi, che la casa sia stata costruita nel rispetto della normativa edilizia, che la presenza di abusi nella costruzione, in caso contrario verificare se è stata fatta la domanda di condono, oppure irregolarità negli allacci della luce, della caldaia, del gas o di altri.

Informarsi che sulla casa non ci siano pendenze legali di alcun tipo e l’inesistenza di ipoteca sull’immobile, perché se così non fosse, in mancato pagamento da parte del vecchio proprietario, si rischia di perdere la casa. Altri elementi da verificare è che nella casa non ci siano inquilini in affitto, che siano stati saldati tutti i pagamenti sulle imposte dei redditi immobiliari, soprattutto gli ultimi. Infine in caso si compri una casa in un condominio, bisogna leggere attentamente anche il suo regolamento, per assicurarsi che non porti clausure di restrizioni di alcun genere. Fatto tutto ciò si passa alla valutazione dell’immobile.

Valutare la casa

La valutazione della casa è un atto importante che si fa prima di comprare la casa, anche perché questo è un grande investimento e bisogna andarci cauti. Per tanto è opportuno andare a fare un sopralluogo della casa soprattutto se si è decisi di fare tutto come privato, ma è anche consigliabile andarci se si ci si affida ad una agenzia. Questo controllo della casa consiste nell’esaminare la sua abitabilità, le sue condizione e se l’immobile fa al caso vostro.

Si passa così ad una verifica esterna dello stato dell’immobile; in particolare infissi (interni ed esterni), pavimenti, presenza di umidità negli ambienti, controllare nello stesso tempo l’esistenza della casa, in altre parole da quanto tempo è stata costruita e quindi conoscere l’anno di costruzione dell’edificio e valutare gli eventuali lavori di manutenzione da realizzare. Verificare anche l’effettivo stato dell’immobile, per esempio esaminando le scale, la facciata esterna dell’edificio, se le misure di sicurezza sono state rispettate.

Poi all’interno della casa, bisogna controllare con attenzione lo stato dei vari impianti di quelli elettrici, idraulici, di riscaldamento a quelli degli impianti sanitari e della pavimentazione. Controllare anche quanta luce entra all’interno della casa e quindi la sua esposizione, e anche se siamo vicini ad una ferrovia, aeroporto, strade principali e quindi trafficare, per valutare la presenza dei rumori molesti, la soluzione a questo è visitare l’appartamento in giorni e orari diversi. Se avete già dei mobili, è consigliabile conoscere le loro misure per essere certi che ci stanno nella nuova casa, ed esaminate anche con attenzione la posizione dei vari impianti.

Finito il giro interno dell’edificio, passate nuovamente all’esterno, ma adesso controllate il box auto, se non c’è, verificate che in ogni modo non ci siano difficoltà nel trovare parcheggio. Inoltre controllare se vicino all’immobile ci sono negozi, scuole pubbliche (in particolare asilo e scuole dell’obbligo), aree verdi pubbliche (magari attrezzate con giochi per i bambini), mercati e considerate anche che ci sia una fermata del trasporto pubblico e la sua frequenza. Infine calcolare anche la distanza dal luogo di lavoro.

Affidarsi ad un’agenzia, privato o costruttore?

Un modo per acquistare casa è affidarsi ad un’agenzia immobiliare iscritta presso il registro delle imprese della Camera di Commercio della zona in questione e che l’agente con cui vi accordate e di cui vi state fidando sia iscritto nell’apposito albo. In questo modo verificate la serietà e l’affidabilità di tale società, agenzia e soprattutto controllate che essa non si trova in uno stato fallimentare. Ovviamente questo non vi da in ogni caso una certezza del 100%, ma certamente vi offre un pizzico di sicurezza in più.

Fatti tutti questi controlli, prima di firmare, leggere attentamente il compromesso per evitare di incorrere in clausole limitative dei diritti e non poter usufruire totalmente dell’immobile. La soluzione di affidarsi ad un’agenzia è più cara rispetto l’altra perché si deve tener conto del costo dell’intermediazione, che dovrà essere dato all’agenzia solo dopo aver accettato la proposta di acquisto. È buona norma negoziare il valore della commissione fin dall’inizio.

Un altro modo per acquistare casa è agire da privato, questo sicuramente sarà più vantaggioso economicamente, in quanto si evitano costi intermediari dati ad agenzie, ma allo stesso tempo però non si è tutelati né sull’affidabilità del venditore né sulla sua serietà. Si può lo stesso procedere da soli, verificando e valutando di persona la casa. In genere la casa viene valutata al mq, quindi basta informarsi sul prezzo in quella zona, anche se tale cifra varia secondo le condizioni dell’appartamento, della sua esposizione, della conservazione, ecc.

Un altro modo d’acquisto è quello di rivolgersi direttamente al costruttore. Questa soluzione è possibile solo se si tratta o di una nuova costruzione o se la costruzione stessa è ancora in fare di realizzazione. Questa non è la soluzione meno cara, perché il costruttore richiede un anticipo nel momento in cui si prenota la casa, tale anticipo varia secondo lo stato attuale dei lavori. Anche qui è buona norma fare dei controlli sul venditore, che non sia fallito; che non siano stati effettuati abusi edilizi e che non ci siano già ipoteche o altro sulla casa. Questi controlli di solito sono fatti dal notaio, prima di firmare il compromesso.

Primo passo per l’acquisto di una casa (compromesso e cap

Scelta la casa da acquistare si iniziano le trattative, si passa così a stipulare il compromesso, che non è altro che un contratto preliminare firmato da entrambe le parti: compratore e venditore, come impegno a completare l’atto di vendita, il passaggio di proprietà dell’immobile. Questo tipo di contratto è un obbligo per passare alla fase successiva ed è prevista in forma scritta secondo l’articolo 1350 del Codice civile.

Ovviamente tale contratto va letto molto attentamente, anche perché essendo un contratto privato si posso inserire tante clausure. Perciò per questo genere di contratto è consigliabile rivolgersi ad un notaio, se si agisce da privato, se invece il tutto è stato fatto con agenzia, ci si può rivolgere all’agenzia stessa. In genere quando si firma il compromesso, il compratore versa anche una caparra. La caparra, non è altro che un versamento d’acconto (pagamento parziale del prezzo) per “fermare, bloccare” la casa.

Tale caparra si distingue in caparra confirmatoria e in caparra penitenziale secondo l’articolo rispettivamente 1385 e 1386 del Codice civile.La caparra confirmatoria è una garanzia, una conferma all’acquisto della casa. Qui, se il contratto è adempiuto, il venditore deve restituire la caparra al compratore. Invece se il compratore decide di non continuare con l’atto di vendita, per ripensamenti, questa caparra rimane al venditore. Allo stesso modo contrario, se fosse il venditore a tirarsi indietro e si rendesse inadempiente, il compratore non solo può richiede indietro la somma di denaro, ma può chiedere la restituzione anche del doppio da lui versato.

La caparra penitenziale, invece, dà sia al venditore sia al compratore la possibilità di recedere dal contratto, pagando solo l’importo pattuito nella caparra. Ovviamente questa deve essere concordata nel contratto, di conseguenza la caparra non sarà più una sicurezza contro l’inadempimento, ma semplicemente una restituzione del corrispettivo stipulato. Quindi, se si ritira il compratore, automaticamente rinuncia alla caparra, se invece è il venditore a ritirarsi, egli provvederà alla restituzione di una caparra doppia.

Procede all’acquisto di una casa

Conclusa la fase di trattativa con il venditore, inizia ora, con le firme sul preliminare di compravendita, la fase che porterà a diventare te proprietario dell’immobile, impegnando così in modo definitivo ed irrevocabile sia il compratore sia il venditore.

Il preliminare di compravendita è un atto pubblico che deve necessariamente essere scritto, e visto che vincola entrambe le parti devono essere il più possibile particolareggiato; questo consiste nel trasferimento della proprietà della casa con una corrispettiva somma di denaro e il prezzo della compravendita è stato stabilito dalla trattativa.

Questo preliminare deve contenere essenzialmente:

• i dati anagrafici del venditore e dell’acquirente
• il prezzo complessivo concordato
• le modalità e i tempi di pagamento, con riguardo alla rateizzazione
• la data dell’atto di compravendita ufficiale
• l’importo della caparra versata e della caparra penitenziale
• la regolarità dell’immobile
• la descrizione della casa
• i dati catastali
• il regime patrimoniale dei coniugi

Ogni modifica o correzione di questo atto deve essere approvata per iscritto da entrambe le parti. Quando si acquista una casa, le spese non si basano solo sul prezzo di essa, ma comprende anche tanti altri costi, ciò è importante da tener conto per valutare le proprie possibilità finanziare.

Tra queste ricordiamo:

• il compenso da pagare all’agenzia immobiliare se abbiamo usufruito del loro intervento;
• l’imposta ipotecaria, disciplinata dal decreto legislativo 347/90, che si applica, in questo caso, per iscrizione nei pubblici registri immobiliari;
• l’imposta catastale, anch’essa disciplinata dal decreto legislativo 347/90, che si applica su ogni voltura catastale, in questo caso per il cambiamento del nome del proprietario dell’immobile a seguito di compravendita.

Oggi la forma di pagamento più comunemente usata è il mutuo. Si tratta di un prestito bancario che consiste in un trasferimento di denaro dalla Banca ad un mutario, che ha l’obbligo di restituire il denaro in un determinato tempo con una percentuale di interessi. Ci posso essere, però, degli impedimenti finanziari per cui il muto non è concesso, per questo è buona norma informarsi sulla presenza di qualche limitazione prima di firmare la compravendita.