Acquistare casa in costruzione

Come acquistare una casa in costruzione

Acquistare un immobile ancora in fase di costruzione è un’opzione che in molti prediligono per comprare casa. Si tratta di una scelta che può rivelarsi complicata per via dei numerosi fattori da tenere in considerazione e delle pratiche burocratiche da svolgere, ma l’acquisto di un immobile “sulla carta” presenta indubbi vantaggi di tipo economico. I prezzi di una casa in costruzione sono solitamente molto competitivi rispetto agli immobili già costruiti; inoltre è previsto il pagamento di una aliquota IVA agevolata (10%). I pagamenti possono essere effettuati man mano che procedono i lavori e l’acquirente può decidere, sempre a lavori in corso, di effettuare particolari modifiche alla disposizione di stanze, porte o finestre secondo le proprie preferenze. Analogamente è possibile scegliere le finiture, quindi personalizzare pavimenti, sanitari, infissi della casa.

In assoluto, la prima cosa da fare è richiedere all’ufficio tecnico del Comune la concessione edilizia rilasciata unitamente al progetto esecutivo approvato. In questo modo l’acquirente può accertarsi che l’immobile in costruzione possiede tutte le autorizzazioni obbligatorie per legge.

Un caso particolare, da valutare con attenzione, è quello in cui il costruttore non sta edificando su un terreno di sua proprietà, ma su un’area data in concessione (diritto di superficie). È questo il caso, ad esempio, delle cooperative edili che ricevono dal Comune la concessione a costruire. In questo caso la durata temporale della concessione è limitata e, alla scadenza prefissata, il terreno (e tutto quanto sopra vi è stato costruito) ritornano di proprietà del Comune con tutti i problemi per l’acquirente che ne potrebbero derivare.

Quando gli immobili sono costruiti da cooperative, tuttavia, ci sono anche vantaggi di tipo economico. La legge infatti stabilisce che se il costruttore è una cooperativa i prezzi non possono superare un certo tetto massimo, che viene stabilito dal Comitato per l’Edilizia Residenziale (CER).

Assicurazione

Le imprese di costruzione, secondo la legge italiana, sono obbligate a garantire a chi acquista un fabbricato una polizza assicurativa contro i vizi dell’immobile stesso (sia quelli evidenti che quelli occulti, che cioè non possono essere rilevati al momento dell’acquisto) della durata di dieci anni, nonché una fideiussione bancaria o rilasciata da una compagnia di assicurazioni che garantisca il pagamento di acconti e rate via via anticipati sino al momento della sottoscrizione del rogito. La legge stabilisce anche alcune prescrizioni riguardo alle modalità di stesura del compromesso e del rogito di compravendita. Queste polizze assicurative sono rese obbligatorie per tutelare l’acquirente nel malaugurato caso del fallimento dell’impresa di costruzione. Dal punto di vista legale vengono tutelati anche i creditori della ditta fallita.

Nel dettaglio, i riferimenti legali sono la L. 2 agosto 2004, n. 210 (“Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire“) e il D. Lgs. 122/2005 (“Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210“).

Questo inquadramento legislativo, oltre a proteggere l’acquirente dal fallimento della ditta di costruzioni, serve anche come deterrente per gli evasori. Anticipare denaro “in nero” per l’acquisto di una casa in costruzione non è solo illegale, ma preclude qualunque possibilità di risarcimento.

Rischi

Il rischio principale connesso all’acquisto di un immobile in costruzione è rappresentato dal fallimento del costruttore, sia esso una cooperativa o un’impresa edile. Nel caso il fallimento avvenisse precedentemente alla firma dell’atto di trasferimento della proprietà l’unico modo di essere risarciti è il possesso di reali garanzie riguardo al fabbricato in costruzione. Una importante garanzia per il creditore può essere, con un esempio classico, l’istituto bancario che ha finanziato l’acquisto del terreno o la costruzione del fabbricato (oppure entrambi) grazie alla regolare iscrizione di un ipoteca sull’immobile. Il creditore che dimostri di avere queste garanzie si vede riconosciuta, sul piano legale, una priorità rispetto a tutti gli altri creditori del costruttore fallimentare. Le ragioni di credito sono soddisfatte mediante i ricavi ottenuti dalla vendita forzata dell’immobile ancora in costruzione.

Nel caso l’acquirente non possieda le garanzie specifiche sul fabbricato, la situazione si complica dal momento che la legge non è in grado di tutelarlo. In una simile situazione sarà praticamente impossibile per il creditore poter recuperare anche una solo una frazione del denaro precedentemente versato a come acconto o caparra. Nel caso l’acquirente intendesse comunque comprare il fabbricato, potrebbe accadere che paradossalmente lo stesso sia tenuto a versare somme aggiuntive con il risultato di pagare due volte la propria casa.

Un altro rischio legato all’acquisto di un immobile in costruzione è rappresentato dai tempi di consegna, soprattutto in caso di cantieri di recente apertura. I tempi di consegna previsti sulla carta possono infatti essere piuttosto ottimistici rispetto a quelli reali, e decisamente aleatori.

Scelta di una casa in costruzione

Acquistare una casa in costruzione richiede una certa competenza da parte dell’acquirente, che in caso di inesperienza nel settore senza dubbio deve affidarsi al parere di un professionista per l’interpretazione dei progetti. Può essere infatti difficile, per chi non se ne intende, desumere dal progetto sulla carta l’aspetto finale di un immobile ancora non costruito.

Sul progetto deve essere descritto chiaramente ed in modo approfondito tutto quel che riguarda la casa, cosa che normalmente avviene nel capitolato speciale d’opera. In questo documento sono descritti nel dettaglio i materiali impiegati per la costruzione e le rifiniture della casa, le specifiche degli impianti, la sistemazione dei singoli vani e la descrizione dettagliata relativa alla sistemazione degli esterni (es. cortile o giardino). Prima di firmare qualsiasi documento è bene essere certi di aver compreso appieno tutto quanto riportato nel capitolato, tenendo presente che qualsiasi modifica successiva comporta solitamente il pagamento di elevate somme di denaro extra.

Dal punto di vista tecnico e degli adempimenti di legge, le case in costruzione non pongono alcun problema dato che la loro impiantistica deve rispondere ai requisiti della legge in vigore (lo stesso non avviene, ad esempio, nelle case già costruite che potrebbero avere impianti obsoleti). Gli impianti della casa sono in garanzia contro eventuali difetti di produzione dovuti ad esempio ai materiali impiegati. Per tutelarsi, la cosa migliore che l’acquirente può fare è raccogliere informazioni sulla serietà e sulla professionalità dell’impresa di costruzioni. La ditta deve essere regolarmente iscritta all’Albo Nazionale dei Costruttori oppure alla locale Camera di Commercio.