Acquistare casa all’asta

Raccolta delle informazioni sugli immobili all’asta

Se si intende acquistare una casa all’asta è indispensabile ricercare gli avvisi d’asta, che possono essere ad esempio pubblicati su siti internet, riviste specializzate e su elenchi periodici sui principali quotidiani nazionali. Questi avvisi devono essere resi pubblici con almeno 45 giorni di anticipo rispetto alla data stabilita per l’incanto, e devono contenere tutte le informazioni relative all’immobile. È infatti sulla base delle informazioni contenute nell’avviso che il potenziale cliente si fa un’idea sulla convenienza o meno di partecipare all’asta. Indispensabile è anche la consultazione della perizia, un documento connesso all’avviso d’asta nel quale è contenuta la dettagliata descrizione dell’immobile, del suo stato e della sua situazione a livello giuridico.

La prima cosa che solitamente si guarda è il prezzo di partenza dell’asta. Questo prezzo in generale è molto inferiore rispetto all’effettivo valore sul mercato immobiliare, ma bisogna tenere in considerazione che si tratta solo della base di partenza. Inoltre sull’immobile potrebbero pendere altri importi, come ad esempio arretrati di spese condominiali, abusi edilizi ancora da sanare ed altre pendenze in grado di far lievitare il prezzo ben oltre la base d’asta. Prevedendo futuri incrementi di prezzo, è bene fissare in anticipo qual è l’importo massimo che si è disposti a spendere.

Se si decide che la casa può effettivamente rispondere alle proprie esigenze è fondamentale visitarla di persona, contattando la persona che ne è stata nominata custode (il “custode giudiziario“), il cui ruolo è simile a quello di un agente immobiliare.

Come partecipare all’asta

Secondo l’articolo n. 579 del Codice di Procedura Civile, “Ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto“. Ciò significa che le offerte possono essere effettuate personalmente dal potenziale acquirente senza l’intermediazione di un tecnico, oppure tramite un mandatario autorizzato da una procura speciale.

In caso si intenda partecipare alla gara, il primo passo da compiere è presentare al tribunale competente una proposta d’acquisto per l’immobile. In aggiunta alla proposta bisogna allegare un assegno circolare di importo pari al 10% del prezzo della base d’asta, che serve da cauzione; il tutto va consegnato in una busta chiusa. Tutti i moduli necessario possono essere ritirati presso la cancelleria del tribunale, e le spese fisse sono rappresentate dalla marca da bollo da 14.63 € che va allegata alla domanda di partecipazione.

Nel giorno di udienza stabilito avviene l’apertura dei plichi da parte del giudice incaricato; nel caso ci fosse solo un’offerta superiore di almeno un quinto rispetto al prezzo base, la casa viene automaticamente aggiudicata a quell’offerente. Questa tipologia di asta è detta “senza incanto“, e l’offerta scritta è vincolante. Nel caso contrario, ha inizio la gara d’asta con rilancio a voce (ovvero “con incanto“). Il minimo per i rilanci delle offerte viene deciso dal giudice di volta in volta e sulla base dell’immobile in questione.

Potrebbe accadere che la gara si concluda con un “nulla di fatto”, senza che l’immobile venga aggiudicato. In questo caso si procede con l’incanto ed è necessario ricominciare dall’inizio con la trafile della presentazione della domanda d’acquisto e dell’assegno di cauzione. Viene svolta ancora una gara d’asta in base alla quale un acquirente si dovrebbe, alla fine, aggiudicare l’immobile.

Cosa fare dopo l’aggiudicazione dell’immobile

E’ bene ricordare che l’aggiudicazione durante la gara non è decisiva: l’aggiudicazione definitiva si raggiunge infatti solo quando l’acquirente ha versato per intero l’importo di vendita. Per fare ciò, è stabilito un tempo massimo di due mesi che decorrono dalla fine dell’asta; l’acquirente può optare anche per un finanziamento dell’importo, grazie alla presenza di istituti di credito convenzionati con il Tribunale presso i quali è possibile ad esempio accendere un mutuo.

Nel caso di asta giudiziaria “con incanto” la legge consente che, nei dieci giorni successivi all’aggiudicazione, possano essere effettuate ulteriori offerte di acquisto. I requisiti indispensabili per queste offerte sono che il loro importo sia superiore ad un quinto del prezzo di aggiudicazione, e che queste siano cauzionate per una somma pari al doppio di quella versata nel corso della gara precedente. La possibilità di avvalersi di questo rilancio è data all’aggiudicatario e agli offerenti della precedente gara, nonché a nuovi offerenti in aumento.

Quando la casa viene definitivamente aggiudicata, l’acquirente ha diritto ad uno sconto sul prezzo di aggiudicazione pari al valore dell’assegno circolare versato in precedenza come cauzione. In caso di mancata aggiudicazione, al termine dell’udienza la cauzione viene restituita sotto forma di assegno circolare oppure come possibilità di prelevare la somma versata dallo stesso istituto bancario o postale.

In caso di mancata partecipazione alla gara e senza che la persona abbia comunicato al tribunale una motivazione documentata e giustificata, viene trattenuta una somma pari ad un decimo della cauzione versata.

Vantaggi e svantaggi degli acquisti all’asta

Acquistare all’asta presenta aspetti vantaggiosi ma, al contempo, è bene tener presente gli svantaggi. Fra i vantaggi possiamo trovare:

• prezzi inferiori (mediamente 10-15% in meno) rispetto ai prezzi di mercato;
• sicurezza dell’acquisto grazie alle perizie tecniche a disposizione;
• assenza di mediazioni immobiliari e dei costi relativi;
• il decreto di trasferimento dell’immobile corrisponde al rogito dal punto di vista legale, ma comporta meno spese ed offre maggiori garanzie;
• condono delle eventuali irregolarità a carico del bene (es. ipoteche, pignoramenti).

Fra gli svantaggi troviamo invece:

• spesso l’immobile è ancora abitato e spetta al nuovo proprietario provvedere allo sfratto di chi ci vive. Per fare ciò è necessario rivolgersi agli ufficiali giudiziari, cosa che può richiedere anche un anno per l’esecuzione;
• l’immobile può essere gravato da vincoli aggiuntivi.

Siti internet utili

Grazie ad internet è possibile raccogliere informazioni riguardanti il panorama delle vendite giudiziarie e l’acquisto di immobili all’asta. Sono numerose le pagine tematiche da consultare, redatte ad esempio da associazioni dei consumatori e siti di informazione. Ecco riportati alcuni esempi:

ABC risparmio – Come acquistare case e immobili all’asta
http://www.abcrisparmio.it/guide/investimento-sicuro/come-acquistare-case-e-immobili-all-asta

ADUC (Associazione per i Diritti degli Utenti e dei Consumatori) – Acquistare un immobile ad un’asta giudiziaria
http://sosonline.aduc.it/scheda/acquistare+immobile+asta+giudiziaria_9908.php

Proprietaricasa.org – Comperare casa ad un’asta giudiziaria
http://www.proprietaricasa.org/asta.php

Aste Giudiziarie – Il portale italiano delle vendite giudiziarie
http://www.astegiudiziarie.it/
Portale internet della società Aste Giudiziarie Inlinea SpA che ha sede a Livorno. Sul sito è possibile consultare informazioni riguardanti le vendite giudiziarie, sulla normativa e sulle modalità di partecipazione. Molto utile è la funzione di ricerca di vendite mobiliari e immobiliari che permette di trovare case e qualsiasi altro bene all’asta impostando i parametri richiesti (es. ubicazione, tipologia, prezzo…).

Molto utili sono anche le pubblicazioni monografiche relative all’acquisto di una casa all’asta. Fra le più complete segnaliamo ad esempio:

• Acquistare casa in tribunale: guida pratica all’esecuzione immobiliare, costi, agevolazioni prima casa, mutuo, normativa, giurisprudenza, formulario. Collana: Cosa & come: Casa e territorio. Autori: Concetta Ceccobelli, Germano Palmieri. Giuffrè Editore, 2008, 264 pagine.
• Come acquistare una casa all’asta. Autore: Edoardo Renzi. Editore Edi. Pro., 2005, 84 pagine.
• Investimenti immobiliari. Con CD-ROM. Autore: Marco Zanazzi. Edizioni FAG Srl, 2006, 235 pagine.